Chia sẻ được TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ tại diễn đàn “Bất động sản 2026: Xu hướng mới, chiến lược mới”, chiều 11.11.
Giao dịch sụt giảm liên tục 3 quý
Theo ông Đính, dòng tiền trên thị trường bất động sản có xu hướng chuyển từ tâm lý “đón sóng”, đầu tư sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo dòng tiền hoặc chỉ trông chờ tăng giá tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021 – 2023, tuy nhiên thanh khoản lại đang gặp thách thức và có sự phân hóa mạnh mẽ.
9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hạ tầng tương đối đồng bộ tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.
Song tỷ lệ giao dịch thành công lại thấp hơn, khi chỉ mới ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Đặc biệt, quý 3 chỉ có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới.
“Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025; tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục 3 quý gần nhất”, ông Đính cho hay.
Lý giải nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút, ông Đính cho rằng, trước hết là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5 – 11%/năm trong thời gian ưu đãi. Lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 – 15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng.
Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều. Giá bán bình quân căn hộ quý 3/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m².
Dù vậy, điểm tích cực theo ông Đính là thị trường đang đón nhận những cú hích lớn từ hạ tầng như metro, sân bay…, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Tại Hà Nội, nhiều dự án tái thiết và chỉnh trang đô thị quy mô lớn đang được xúc tiến. Nổi bật là trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 737.000 tỉ đồng, quy mô 11.400 ha, dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2026 – 2038. Dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng, quy mô khoảng 447 ha, vốn dự kiến gần 186.000 tỉ đồng. Cùng với đó là các dự án chỉnh trang khu vực hồ Tây, hồ Gươm…
Nhà ở cho thuê sẽ định hình lại nhu cầu
Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng dự báo 3 kịch bản phát triển của thị trường trong giai đoạn tới. Trong kịch bản thuận lợi, thể chế được triển khai thông suốt, hạ tầng phát huy tác dụng, thu nhập và nhu cầu thực cải thiện, thị trường sẽ tăng trưởng cân bằng hơn.
Kịch bản cơ sở, quá trình phục hồi tiếp tục nhưng có chọn lọc, phân hóa giữa các sản phẩm và địa bàn. Kịch bản thấp nhất là nếu nguồn cung giá cao tăng nhanh, chi phí vốn lớn và hạ tầng chậm chuyển hóa thành việc làm, dân cư, thanh khoản yếu có thể kéo dài.
Ở góc độ pháp lý và chính sách, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, chỉ ra một thay đổi đáng chú ý trong định hướng phát triển thị trường: chuyển từ việc chú trọng phát triển nhà ở để bán sang thúc đẩy đồng thời các hình thức sở hữu, thuê và thuê mua.
Song dù mở ra hướng kinh doanh mới, nhà ở cho thuê không phải mô hình có thể dễ dàng áp dụng với mọi doanh nghiệp bất động sản.
Theo ông Tuấn, khả năng phát triển phân khúc này phụ thuộc quyết định vào tương quan giữa chi phí đất đai, chi phí vốn, giá thuê và tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư. Nếu chi phí đầu tư ban đầu quá lớn trong khi giá thuê không đủ bù đắp chi phí vận hành và tạo lợi nhuận hợp lý, doanh nghiệp sẽ khó duy trì sức hấp dẫn của dự án.