Thị trường bất động sản phục hồi nguồn cung nhưng thanh khoản suy yếu, khiến dòng tiền của doanh nghiệp môi giới bị ách tắc. Khoảng 65% doanh nghiệp môi giới nhận phí chậm từ 6-12 tháng, trong khi 25% khoản hoa hồng bị treo hơn một năm hoặc phát sinh tranh chấp.
Môi giới bất động sản bị nợ phí 6-12 tháng, 25% hoa hồng treo hơn một năm
Theo khảo sát hội viên của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2025-2026, khoảng 65% doanh nghiệp môi giới nhận phí chậm từ 6 đến 12 tháng. Đáng chú ý, khoảng 25% khoản hoa hồng bị treo hơn một năm hoặc phát sinh tranh chấp.
Tình trạng này phản ánh áp lực dòng tiền đang lan rộng trong hệ sinh thái kinh doanh bất động sản, khi giao dịch chậm lại, thanh khoản suy yếu và chi phí vốn tiếp tục tăng.
Tại diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, chiến lược mới”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc.
Nguồn cung tăng mạnh, giao dịch giảm
Theo số liệu VARS, nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021-2023. Nếu như số sản phẩm mở bán mới trong giai đoạn này chỉ dao động khoảng 48.000-55.000 sản phẩm mỗi năm, con số đã tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025, cao hơn khoảng 58% so với năm trước.
Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025.
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa đi cùng khả năng hấp thụ tương ứng.
Cũng trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Riêng quý III, số giao dịch đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới.
Lượng giao dịch sản phẩm mới trong quý III chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm liên tục trong ba quý gần nhất.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS.
Theo ông Đính, áp lực chi phí vốn là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến người mua thận trọng hơn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng.
Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức cao. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2.
So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.
Thị trường bất động sản bước vào cuộc sàng lọc mới
Theo ông Đính, thị trường bất động sản đang chuyển dịch từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá sang đề cao giá trị sử dụng, khả năng khai thác và hiệu quả đầu tư dài hạn.
Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo dòng tiền hoặc chỉ trông chờ tăng giá tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
Trong chu kỳ mới, lợi thế không chỉ thuộc về doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, mà còn nằm ở năng lực tài chính, quản trị, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực tế.
Đối với các sàn giao dịch và đội ngũ môi giới, yêu cầu đặt ra là hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả, tuân thủ chuẩn mực đạo đức và văn hóa ứng xử nghề nghiệp; đặt lợi ích khách hàng ngang với lợi ích của chính mình.
Bảo vệ quyền lợi khách hàng, giữ gìn sự minh bạch và ổn định của thị trường cũng chính là bảo vệ uy tín và sự phát triển bền vững của nghề môi giới.
Ông Đính nhận định thị trường đang điều chỉnh để chuyển sang một chu kỳ phát triển với động lực và tiêu chuẩn cạnh tranh mới. Quy mô nguồn cung, hạ tầng và quỹ đất tạo ra cơ hội, nhưng thành công phụ thuộc vào khả năng tạo ra giá trị thực, mang dòng tiền bền vững và đời sống tốt hơn cho người dân của các doanh nghiệp bất động sản.