Lo lãi suất ngắn hạn, nhà đầu tư dễ đánh mất ‘cơ hội vàng’

Ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) cho biết, tâm lý phổ biến của nhà đầu tư lúc này là sự giằng co giữa sợ hãi và kỳ vọng. Khi lãi suất tăng và chính sách thay đổi liên tục, nhiều người trở nên dè dặt. Nhưng cũng chính trong bối cảnh đó, một bộ phận khác lại nhìn thấy cơ hội.

Cũng theo ông, thị trường luôn vận hành theo chu kỳ, và những giai đoạn khó khăn thường là phép thử rõ ràng nhất đối với năng lực của nhà đầu tư. Về lãi suất – yếu tố đang tác động mạnh đến tâm lý người mua nhà, ông Vũ cho rằng đây chỉ là vấn đề ngắn hạn. Dù vậy, ông cũng lưu ý rằng giai đoạn này sẽ là phép thử đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Những người phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ gặp áp lực lớn, trong khi những người có chiến lược dài hạn và quản trị rủi ro tốt sẽ có cơ hội trụ vững và mở rộng danh mục.

Nhìn tổng thể, ông Vũ nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Doanh nghiệp yếu kém, dự án thiếu pháp lý hay nhà đầu tư thiếu hiểu biết sẽ dần bị loại bỏ. Ngược lại, những người kiên định với nguyên tắc đầu tư giá trị sẽ có lợi thế trong dài hạn.

” Kỷ nguyên mới không dành cho những người muốn làm giàu nhanh. Đây là giai đoạn của những nhà đầu tư chuyên nghiệp, biết tuân thủ luật chơi và hiểu rõ giá trị cốt lõi của bất động sản. Ai thích nghi được thì sẽ tồn tại, còn không thì buộc phải rời cuộc chơi “, Chủ tịch CenLand nói.

Ngoài ra, theo ông, điểm khác biệt lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở việc luật chơi đã thay đổi. Đầu tư trong giai đoạn này bắt buộc phải nghiêm túc, phải tuân thủ pháp luật. Ông cho rằng việc siết chặt kỷ cương, từ thuế đến pháp lý, không chỉ là áp lực mà còn là yếu tố giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, giảm tình trạng cạnh tranh thiếu công bằng.

Áp lực lãi suất mở ra cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Theo các chuyên gia, lãi suất tăng là cơ hội để người mua sở hữu sản phẩm giá hợp lý. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỉ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn.

” Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng “, VARS IRE nhấn mạnh.

Theo VARS IRE, quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), nếu chỉ nhìn vào lãi suất như yếu tố chi phối toàn bộ quyết định, rất dễ dẫn đến lựa chọn mang tính cực đoan như: dừng hoàn toàn giao dịch và sẽ bỏ lỡ những cơ hội có giá trị.

Thực tế cho thấy, lãi suất chỉ là một trong nhiều yếu tố cấu thành quyết định đầu tư bất động sản, và không phải là yếu tố mang tính quyết định duy nhất.

Trong cấu trúc tài chính của một thương vụ bất động sản, lãi suất đóng vai trò là chi phí sử dụng vốn. Khi lãi suất tăng, áp lực trả nợ gia tăng, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Điều này có thể khiến thị trường chậm lại, thanh khoản giảm và tâm lý trở nên thận trọng hơn.

Trong khi đó, một quyết định đầu tư hiệu quả vì vậy không thể chỉ dựa trên câu hỏi “lãi suất bao nhiêu”, mà cần trả lời câu hỏi quan trọng hơn: Tài sản đó có thực sự đáng để sở hữu hay không.

Để đánh giá đúng một cơ hội, theo ông Huy, nhà đầu tư cần tiếp cận theo hướng đa chiều, thay vì tập trung vào một biến số duy nhất.

Trước hết là pháp lý dự án. Đây là nền tảng đảm bảo tính an toàn của khoản đầu tư. Một dự án có pháp lý rõ ràng không chỉ giúp người mua yên tâm, mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc khai thác trong tương lai.

Tiếp theo là chất lượng sản phẩm và hệ thống tiện ích. Bất động sản, suy cho cùng, là một loại hàng hóa phục vụ nhu cầu sống. Những dự án được quy hoạch bài bản, có tiện ích đồng bộ, không gian sống phù hợp sẽ luôn giữ được giá trị, ngay cả khi thị trường gặp khó khăn.

Một yếu tố không kém phần quan trọng là tính thanh khoản. Tài sản tốt không chỉ nằm ở khả năng tăng giá, mà còn ở khả năng mua – bán khi cần thiết. Vị trí, kết nối hạ tầng và nhu cầu thực tế của khu vực sẽ quyết định điều này.

Bên cạnh đó, tiềm năng phát triển của khu vực cũng đóng vai trò then chốt. Những nơi có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đang được đầu tư hoặc có dòng vốn dịch chuyển thường mang lại dư địa tăng trưởng dài hạn.

Cuối cùng, không thể bỏ qua uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Trong một thị trường ngày càng sàng lọc, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững, kinh nghiệm triển khai và cam kết rõ ràng sẽ tạo ra sự khác biệt đáng kể về mức độ an toàn của dự án.

” Trong giai đoạn hiện tại, áp lực từ lãi suất khiến thị trường trở nên chọn lọc hơn, đồng thời mở ra những cơ hội mà trước đó khó tiếp cận. Người mua có thể đàm phán tốt hơn, lựa chọn kỹ hơn và tiếp cận những tài sản có giá trị thực “, ông Huy nhấn mạnh.

Những bất động sản nào tiềm năng?

Theo ông Nguyễn Trung Vũ, bất động sản tiềm năng thời điểm này là những sản phẩm có giá trị thực chỉ đến từ dòng tiền.

” Muốn bất động sản có giá trị thì phải có dòng tiền. Muốn có dòng tiền thì phải có dòng người. Một tài sản dù đẹp hay rẻ đến đâu nhưng không có người sử dụng, không tạo ra hoạt động kinh tế thì về dài hạn cũng khó tăng giá bền vững “, ông Vũ nói.

Để minh họa, ông dẫn câu chuyện từ Nhật Bản, một doanh nghiệp phát triển bất động sản xoay quanh một nhà ga lớn tại Tokyo đã xây dựng cả hệ sinh thái gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ. Chính lưu lượng hàng triệu người qua lại mỗi ngày đã tạo ra dòng tiền ổn định, giúp doanh nghiệp tồn tại hơn một thế kỷ.

Ông Vũ nhấn mạnh, bản chất của bất động sản không phải là giữ đất chờ tăng giá, mà là tạo ra giá trị từ việc khai thác. Ngược lại, ông Vũ cảnh báo về xu hướng đầu tư vào các khu vực thiếu hạ tầng, không có động lực phát triển kinh tế sẽ dần bị bỏ lại phía sau.

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, khi lãi suất tăng cao, nhà đầu tư cũng nên ưu tiên các tài sản đáp ứng ba tiêu chí: nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo ra dòng tiền.

Cụ thể, căn hộ trung cấp phục vụ ở thực có giá bán phù hợp với thu nhập và pháp lý hoàn chỉnh. Phân khúc này phục hồi sớm nhất sau mỗi chu kỳ điều chỉnh, bởi nhu cầu nhà ở đô thị tại các thành phố lớn vẫn hiện hữu, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa tiếp tục diễn ra. Hoặc các sản phẩm nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư ổn định, có thể khai thác ngay, giúp giảm rủi ro về tiến độ, pháp lý và áp lực tài chính.

Ngoài ra, theo bà Thảo, bất động sản khu công nghiệp và logistics vốn gắn với hoạt động sản xuất và dòng vốn FDI, là nhóm tài sản có tính phòng thủ cao. Đồng thời, tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực, shophouse trung tâm có khách thuê ổn định.

Ông Dương Long Thành, Chủ tịch Thắng Lợi Group cũng cho rằng, trong bối cảnh lãi suất tăng, thị trường cần quay trở lại với giá trị cốt lõi: nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Ông Thành cho rằng cần những giải pháp để thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình. Doanh nghiệp cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Các dự án cần đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của thị trường.

Theo Châu Anh/VTC