Cấm chuyển nhượng ‘nhà trên giấy’ chưa chắc chặn được đầu cơ, còn đẩy người mua vào thế mắc kẹt

Tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 30/10 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, đề xuất bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, đẩy giá bất động sản.

Ông cho rằng thị trường hiện nay có tình trạng tài chính hóa hoạt động bất động sản vượt tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản sinh kế an cư trở thành công cụ đầu cơ lướt sóng.

Đề xuất này lập tức đặt ra nhiều tranh luận về tính hợp lý cũng như những tác động có thể phát sinh đối với người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản. PV đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property xoay quanh chủ đề này.

– Ông đánh giá thế nào về đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng và đẩy giá bất động sản?

Tôi cho rằng đề xuất này không hợp lý cả về khía cạnh pháp lý lẫn thực tiễn, thậm chí có thể gây ra những hệ lụy không mong muốn cho thị trường bất động sản.

Trước hết, xét về pháp lý, quyền sở hữu và định đoạt tài sản là những quyền cơ bản được pháp luật dân sự bảo vệ. Khi một cá nhân đã có quyền đối với tài sản thì về nguyên tắc, họ có quyền chuyển nhượng, mua bán hoặc định đoạt tài sản đó theo quy định pháp luật.

Vì vậy, nếu đưa ra quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chúng ta cần xem xét rất kỹ tính tương thích với các quy định pháp luật hiện hành, cũng như nguy cơ ảnh hưởng đến quyền tài sản của người dân.

Thứ hai, không thể vì muốn hạn chế đầu cơ mà sử dụng một biện pháp hành chính để khống chế toàn bộ hoạt động giao dịch trên thị trường. Không phải tất cả những người chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều là nhà đầu cơ.

Thực tế, có rất nhiều người mua nhà vì nhu cầu ở thực, nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng, hoàn cảnh và nhu cầu sử dụng có thể thay đổi. Chẳng hạn, ban đầu họ mua căn hộ để ở nhưng sau đó chuyển công tác, thay đổi nơi sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng căn nhà đó.

Một trường hợp khác là người mua gặp khó khăn về tài chính, không còn khả năng tiếp tục thanh toán theo tiến độ hợp đồng. Khi đó, chuyển nhượng hợp đồng là một phương án để họ xử lý nghĩa vụ tài chính của mình.

Nếu không được phép chuyển nhượng hợp đồng, những trường hợp này sẽ rất khó giải quyết. Người mua bị mắc kẹt với hợp đồng, còn chủ đầu tư cũng gặp khó khăn vì không thu được tiền theo tiến độ. Việc thanh lý hợp đồng trong những tình huống như vậy cũng không đơn giản.

Như vậy, một chính sách được đưa ra với mục tiêu chống đầu cơ nhưng nếu áp dụng đại trà lại có thể gây khó khăn cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp bất động sản. Tôi cho rằng đề xuất này không hợp lý cả về lý lẫn tình.

– Nhưng lập luận của những người ủng hộ đề xuất cấm chuyển nhượng là hoạt động mua bán hợp đồng qua nhiều lớp trung gian có thể đẩy giá nhà lên cao, khiến người mua cuối cùng phải trả mức giá lớn hơn nhiều so với giá bán ban đầu của chủ đầu tư. Theo ông, có cách nào xử lý tình trạng này mà không cần cấm chuyển nhượng?

Muốn giải quyết vấn đề đầu cơ thì trước hết phải phân biệt rõ giữa giao dịch phục vụ nhu cầu thực và giao dịch mang tính chất đầu cơ.

Không thể đánh đồng tất cả những người chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với nhà đầu cơ. Hơn nữa, thời gian thực hiện hợp đồng đối với loại hình bất động sản này thường không quá dài.

Ví dụ, một tòa chung cư thường mất khoảng 2 năm để xây dựng, trong khi một dự án nhà thấp tầng có thể chỉ mất hơn 1 năm. Việc cấm chuyển nhượng hợp đồng trong khoảng thời gian này chưa chắc đã tạo ra tác động đáng kể đối với mục tiêu kiểm soát đầu cơ, tích trữ bất động sản.

Hoạt động giao dịch bất động sản nên được vận hành theo cơ chế thị trường, thay vì sử dụng các mệnh lệnh hành chính để can thiệp trực tiếp.

Trong khi đó, Nhà nước có nhiều công cụ khác để quản lý thị trường. Chúng ta có thể sử dụng hệ thống dữ liệu dân cư, cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu giao dịch bất động sản để nhận diện những trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất hoặc có hoạt động mua đi bán lại với tần suất cao.

Một trong những công cụ trực tiếp hơn là chính sách thuế. Chẳng hạn, có thể nghiên cứu cơ chế thuế đối với hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn, hoặc đánh thuế đối với nhà, đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Đó là những giải pháp có thể tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ, thay vì cấm một quyền giao dịch hợp pháp của người dân.

– Ông vừa nhắc đến công cụ thuế. Tuy nhiên, nếu áp dụng chính sách thuế mạnh tay để hạn chế đầu cơ, liệu có nguy cơ tạo thêm áp lực cho thị trường bất động sản vốn có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác?

Đúng vậy. Chúng ta có rất nhiều công cụ để kiểm soát đầu cơ. Đơn giản nhất là thuế, bởi cơ quan quản lý hoàn toàn có thể xây dựng cơ sở dữ liệu để theo dõi và thực hiện.

Nhưng vấn đề là nếu đánh thuế quá mạnh thì thị trường bất động sản sẽ chịu tác động như thế nào? Liệu có xảy ra tình trạng thị trường suy giảm sâu, thậm chí đổ vỡ hay không?

Cần nhìn nhận bất động sản không phải một ngành kinh tế hoạt động độc lập. Khi thị trường này gặp vấn đề, tác động sẽ lan sang hàng loạt lĩnh vực liên quan như xây dựng, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, ngân hàng, tín dụng, việc làm và nhiều ngành dịch vụ khác.

Một dự án bất động sản đình trệ không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư và người mua nhà mà còn tác động đến nhà thầu, đơn vị cung ứng vật liệu, người lao động và các tổ chức tín dụng có khoản vay liên quan.

Vì vậy, mục tiêu chống đầu cơ là cần thiết, nhưng các giải pháp đưa ra phải được tính toán trên tổng thể nền kinh tế. Không thể chỉ nhìn vào một hiện tượng là giá nhà tăng hoặc xuất hiện hoạt động mua đi bán lại rồi đưa ra biện pháp siết chặt trên diện rộng.

Điều quan trọng là phải kiểm soát được những hành vi đầu cơ gây méo mó thị trường, đồng thời không triệt tiêu các giao dịch bình thường và không làm gián đoạn hoạt động của doanh nghiệp.

– Nhìn rộng hơn, ông đánh giá thế nào về cách thức điều hành thị trường bất động sản trong những năm qua?

Theo tôi, chính sách quản lý bất động sản cần có tầm nhìn dài hạn và tính ổn định. Không nên điều hành theo kiểu khi thị trường tăng trưởng nóng thì lập tức siết chặt, đến khi thị trường gặp khó khăn lại phải đưa ra các giải pháp tháo gỡ, hỗ trợ hoặc giải cứu.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần trải qua những chu kỳ tăng trưởng nóng rồi suy giảm mạnh về thanh khoản và giá cả. Trong gần 20 năm qua, thị trường đã có khoảng 4 lần rơi vào tình trạng suy giảm hoặc đổ vỡ.

Điều đó cho thấy chúng ta cần nhìn nhận vấn đề từ góc độ cấu trúc và dài hạn, thay vì chỉ phản ứng với những diễn biến trước mắt.

Nếu thị trường tăng trưởng nóng, cơ quan quản lý cần có công cụ điều tiết phù hợp để hạn chế những hoạt động đầu cơ, thổi giá. Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn, chính sách cũng cần bảo đảm dòng vốn và hoạt động đầu tư không bị tắc nghẽn quá mức.

Một thị trường bất động sản lành mạnh cần có cả người mua để ở, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án. Nếu chỉ tập trung vào việc hạn chế giao dịch mà không tính đến tác động đối với toàn bộ hệ sinh thái, chính sách có thể tạo ra những hệ quả ngược với mục tiêu ban đầu.

Theo tôi, điều cần thiết là xây dựng một cơ chế quản lý ổn định, minh bạch, sử dụng đúng công cụ để điều tiết từng vấn đề. Chống đầu cơ không đồng nghĩa với việc ngăn cản mọi hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Đích đến phải là một thị trường phát triển lành mạnh, có khả năng tự điều chỉnh và không liên tục rơi vào vòng luẩn quẩn: tăng nóng thì siết chặt, khó khăn thì giải cứu, vừa phục hồi lại tiếp tục siết.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Lệ Chi