Chuyên gia nói gì về việc lãi suất còn giảm, tiền lại đổ vào lĩnh vực bất động sản?

Theo TS. Đinh Thế Hiển, hiện nay, nguồn vốn cho thị trường bất động sản có đặc điểm là quy mô lớn. Thế nhưng, trong thực tế, cơ cấu nguồn vốn chưa đảm bảo tính lành mạnh khi có tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng, chiếm tới 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế, trong khi phần lớn vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn; còn vốn chủ sở hữu và vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%.

Ông Hiển dẫn một vài số liệu đáng chú ý. Cụ thể, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt gần 14,4 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với cuối năm ngoái. Đặc biệt, vốn tín dụng tăng rất mạnh chỉ trong vòng vài ngày cuối tháng 6. Trong khi đó, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm cũng đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2024, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023. Như vậy, trong bất động sản, nguồn vốn tín dụng không suy giảm.

Ông Hiển phân tích thêm, theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/7, lãi suất đối với các khoản vay mới và cũ tiếp tục giảm, đến cuối tháng 6/2024, lãi suất cho vay bình quân ở mức 8,3%/năm, giảm 0,96% so cuối năm 2023; lãi suất tiền gửi bình quân ở mức 3,59%/năm, giảm 1,08%/năm so cuối năm 2023.

Theo ông Hiển, việc lãi suất giảm không phải là phương án lâu dài để hút vốn vào lĩnh vực bất động sản. “Nguồn vốn tín dụng ngân hàng càng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường bất động sản về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp”, ông Hiển nhấn mạnh.

Quay trở lại vấn đề vốn từ ngân hàng đổ vào lĩnh vực bất động sản, theo ông Hiển, trước đây, một số nhà băng dấn sâu cho doanh nghiệp địa ốc vay dẫn tới hệ luỵ rủi ro lớn, điển hình như thời điểm 2010-2011. Và đến năm 2022, kịch bản xảy ra tương tự.

“Dù gặp phải tình trạng này vào cách đây hơn 10 năm nhưng doanh nghiệp bất động sản không đúc kết ra được bài học, không tổ chức được nguồn vốn cho tốt và làm cho “chắc ăn”. Tức là thay vì làm 10 dự án họ chỉ nên làm 3 dự án phù hợp với dòng vốn có sẵn của mình. Không ít doanh nghiệp bất động sản bỏ qua các lời cảnh báo, tiếp tục đi vào vết xe đổ, phát triển dự án ồ ạt và quá sức dòng tiền của mình dẫn đến những hệ quả như hiện tại chúng ta đã thấy”, ông Hiển cho hay.

Vị chuyên gia nói thêm, đến hiện tại, nhiều ngân hàng đã gặp vấn đề rủi ro của hệ thống liên quan đến nợ xấu do đó cũng không dám cho vay bất động sản mạnh như thời gian trước. Bên cạnh đó, các ngân hàng đang đánh giá lại các tài sản thế chấp và sẽ thế chấp trong tương lai của doanh nghiệp bất động sản. Việc hạ thấp giá tài sản trong quá trình đánh giá lại cũng sẽ giảm định mức tín dụng cho doanh nghiệp vay. Như vậy, khoản vay mới khó được giải ngân, còn khoản vay cũ bị giới hạn quy mô vay.

Ông Hiển cũng nhấn mạnh, tín dụng nên tập trung vào ngành sản xuất tạo ra giá trị. Ông Hiển cũng đánh giá, Nhà nước Việt Nam đang từng bước làm rất tốt việc đẩy vốn tập trung cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Riêng với lĩnh vực bất động sản, với sự đồng bộ của hệ thống luật, thị trường này cũng dần ổn định, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

Theo Đức Anh