Theo báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý 2/2026 vừa được S&I Ratings công bố, lãi suất tăng cao trong quý 2/2026, khiến các chủ đầu tư bất động sản tung ra nhiều chương trình ưu đãi nhưng lượng khách hàng đủ khả năng sử dụng đòn bẩy để hấp thụ lại hạn chế.
Lãi suất cho vay phổ biến ở mức 12 – 14% khiến người mua nhà ít đi vay
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận 102.500 sản phẩm – tăng 40% so với cùng kỳ, trong đó hai đô thị lớn nhất Việt Nam tiếp tục tăng mạnh nguồn cung. Dù vậy, nhưng giá bán sơ cấp khó giảm. Nguyên nhân chính dẫn đến tín dụng mua nhà chững lại là do lãi suất tăng cao. Đến quý 2/2026, chênh lệch lãi suất cho vay – huy động ước đạt 7,2 điểm phần trăm, cho thấy chi phí vốn và rủi ro tín dụng vẫn ở mức cao. S&I Ratings dẫn số liệu từ bộ phận Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản của Đất Xanh Group (DXS), đến tháng 6, lãi suất ưu đãi vay tại 6/8 ngân hàng khảo sát đã tăng lên vùng 7,99 – 9,56%/năm so với cuối năm 2025, cho thấy áp lực chi phí vay đã lan rộng. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12 – 14%, cao nhất kể từ quý 1/2023.
Đồng thời, các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng gặp vấn đề về chi phí vay vốn, với lãi suất có thể hơn 12%. Bên cạnh chi phí vốn vay, chi phí nhân công có nơi tăng trên 25%, chi phí nguyên vật liệu tăng 10 – 20%. Các khoản tăng này khiến cho nguồn cung dù tăng mạnh nhưng giá bán khó có thể giảm. Trong khi đó, tâm lý chung chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà. Trong quý 2/2026, các chủ đầu tư bất động sản khởi động rất nhiều chương trình ưu đãi dài hạn dành cho người mua nhà. Các chương trình tập trung vào trần lãi suất, ân hạn gốc, hạ vốn tự có và kéo dài lịch thanh toán; chiết khấu trực tiếp.
S&I Ratings nhận định, đây là những yếu tố thường thấy trong một chu kỳ khó khăn của ngành bất động sản, thanh khoản sụt giảm trước sức ép lãi suất, giá sơ cấp bình quân hầu như không giảm, doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh các chương trình ưu đãi, giao dịch tại cả Hà Nội và TP.HCM chững lại với tỷ lệ hấp thụ giảm 20 – 40% so với các quý trước. Tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng khá tốt 21% kể từ đầu năm, nhưng cho vay mua nhà chững lại ngay cả ở nhóm ngân hàng có room tín dụng cao – VPBank chỉ tăng 2,4%, HDBank đi ngang, Techcombank giảm 1,4% trong quý 2/2026. Điều này cho thấy dòng tiền tiếp tục tập trung ở các các chủ đầu tư/kinh doanh hơn là nhu cầu của người mua.