Thông tin tái thiết đô thị Vĩnh Hưng đang thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản Hà Nội. Bên cạnh những người kỳ vọng đón đầu làn sóng tăng giá, một bộ phận người mua lại tìm kiếm nhà đất nằm ngoài phạm vi quy hoạch, vừa hạn chế rủi ro thu hồi đất, vừa kỳ vọng từ sự thay đổi diện mạo khu vực.
Săn nhà đất ngoài quy hoạch
“Đất Vĩnh Hưng không dính quy hoạch đợt này chắc lên giá mọi người nhỉ?”, một tài khoản đăng tải trên hội nhóm bất động sản, kèm thông tin rao bán nhà đất trong khu vực.
Trên các hội nhóm, yếu tố “không dính quy hoạch” đang được một số người mua bán và môi giới nhấn mạnh bên cạnh diện tích, giá bán, pháp lý và khả năng kết nối giao thông. Tâm lý này xuất phát từ kỳ vọng bất động sản nằm ngoài phạm vi giải phóng mặt bằng vẫn có thể hưởng lợi khi hạ tầng và cảnh quan đô thị xung quanh được cải thiện.
Chị Huyền Trang cho biết, sau khi nghe thông tin về kế hoạch tái thiết đô thị tại Vĩnh Hưng, chị bắt đầu tìm mua nhà đất trong khu vực. Với ngân sách khoảng 3,5 tỷ đồng, tiêu chí được chị đặt lên hàng đầu là bất động sản phải nằm ngoài diện quy hoạch và thuộc địa bàn phường Vĩnh Hưng.
Thực tế, trên thị trường đã xuất hiện nhiều tin rao nhấn mạnh vấn đề này. Một căn nhà phố tại Nam Dư, phường Vĩnh Hưng được chào bán với diện tích 26m2, xây 4 tầng, giá hơn 4 tỷ đồng. Theo thông tin người bán cung cấp, căn nhà có hai mặt thoáng, nằm trong ngõ thông, cách vị trí ô tô đỗ khoảng 20m, có sổ đỏ riêng và được cam kết không thuộc diện quy hoạch.
Đất “không dính quy hoạch” đang được một số người mua bán và môi giới nhấn mạnh bên cạnh diện tích, giá bán, pháp lý và khả năng kết nối giao thông
Ở một trường hợp khác, anh Ngọc Tú đang rao bán căn nhà rộng 30m2, xây 4 tầng và 1 tum tại ngõ 479 Lĩnh Nam với giá 6,5 tỷ đồng. Theo thông tin gia đình đã tra cứu, căn nhà không thuộc diện quy hoạch.
Anh Tú cho biết gia đình mua nhà từ năm 2019, khi mặt bằng giá còn thấp hơn hiện nay. Do dự kiến chuyển sang khu vực khác vào tháng 11, gia đình quyết định rao bán nhưng không đặt nặng việc phải giao dịch ngay.
“Nhà tôi mua từ năm 2019, lúc giá còn thấp khoảng 2 tỷ đồng. Nếu người mua kỳ vọng khu vực sẽ tăng giá khi Sun Group triển khai dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng, thấy mức giá phù hợp thì có thể chốt. Tôi bán chính chủ, không quá gấp nên cứ gặp người thực sự có nhu cầu thì giao dịch, còn không thì chờ quy hoạch xong rồi tính tiếp”, anh Tú chia sẻ.
Những tin rao trên phản ánh sự quan tâm của một bộ phận người mua đối với bất động sản nằm ngoài phạm vi quy hoạch.
Đất ngoài quy hoạch có thể hưởng lợi
Trao đổi với PV, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận quá trình tái thiết đô thị có thể mở ra dư địa tăng giá cho bất động sản Vĩnh Hưng, đặc biệt tại những vị trí có khả năng kết nối thuận lợi với các trục đường lớn. Dù vậy, cơ hội đầu tư sẽ phân hóa theo vị trí, hiện trạng hạ tầng và mặt bằng giá của từng bất động sản.
Với nhà đầu tư quan tâm đến đất nằm ngoài phạm vi quy hoạch, ông cho rằng đây có thể là hướng tiếp cận đáng cân nhắc để đón đầu sự thay đổi diện mạo đô thị. So với bất động sản nằm trong khu vực chịu tác động trực tiếp của giải phóng mặt bằng, những tài sản này có thể hạn chế một số rủi ro liên quan đến thu hồi đất.
Tuy nhiên, theo ông Quê, việc nằm ngoài phạm vi quy hoạch dự kiến không đồng nghĩa bất động sản chắc chắn tăng giá. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, thông tin quy hoạch và khả năng kết nối hạ tầng của từng vị trí. Phương án quy hoạch trong quá trình nghiên cứu, triển khai vẫn có thể được điều chỉnh.
Đường chính Vĩnh Hưng vào giờ cao điểm.
Ông cho rằng, thời điểm xuống tiền phù hợp hơn là khi các thủ tục pháp lý của dự án được hoàn thiện, chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được xác lập rõ ràng, đồng thời phương án triển khai nhận được sự đồng thuận cơ bản của người dân. Khi đó, nhà đầu tư mới có cơ sở đánh giá cụ thể hơn phạm vi tác động của dự án và triển vọng của từng khu đất.
Về khả năng tăng giá, ông Quê nhận định mức tăng có thể dao động khoảng 10-30%, tùy từng vị trí. Những lô đất mặt đường lớn hoặc gần các trục giao thông thuận lợi có thể hưởng lợi rõ nét hơn khi hạ tầng và cảnh quan đô thị được cải thiện.
Ở góc độ rộng hơn, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng nếu được triển khai đúng định hướng, Vĩnh Hưng có thể trở thành một khu đô thị kiểu mẫu, tạo động lực tăng giá bất động sản trong khu vực và lan tỏa sang các địa bàn lân cận.
Ông dẫn chứng Phú Mỹ Hưng tại TP.HCM, nơi diện mạo đô thị và mặt bằng giá bất động sản thay đổi mạnh sau quá trình đầu tư, phát triển thành khu đô thị hiện đại. Theo ông, khi hạ tầng, cảnh quan và chất lượng sống được nâng lên, giá trị bất động sản cũng có cơ sở gia tăng.
“Nếu Vĩnh Hưng được phát triển đúng theo các tiêu chí mà dự án đặt ra, đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy giá đất trong khu vực tăng lên, đồng thời tạo hiệu ứng lan tỏa sang các khu vực lân cận”, GS Đặng Hùng Võ nhận định.
Không chỉ nhà đất ngoài quy hoạch, chất lượng nhà ở sau tái thiết cũng được giới kinh doanh bất động sản quan tâm. Với các dự án quy mô lớn, hiệu quả tái định cư không chỉ nằm ở chỗ ở mới mà còn là hạ tầng, tiện ích và môi trường sống.
Anh Đặng Văn Thành, môi giới bất động sản, cho rằng nếu nhà tái định cư được đầu tư đồng bộ, có chất lượng tương xứng với nhà ở thương mại trong khu vực, người dân có thể cải thiện điều kiện sống mà vẫn duy trì các kết nối quen thuộc. Với khu vực Vĩnh Hưng, chất lượng nhà ở sau tái thiết vì thế cũng là một khía cạnh được quan tâm. Những dự án Sun Group từng triển khai tại các địa phương có thể là cơ sở để tham khảo về cách tổ chức không gian, cảnh quan và tiện ích.
Phối cảnh trường học tại dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng. Ảnh: SGR
Giá trị bất động sản phụ thuộc vào chất lượng đô thị sau tái thiết
Theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc tái thiết đô thị tại Vĩnh Hưng có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể về diện mạo khu vực, qua đó mở ra dư địa cải thiện giá trị bất động sản trong dài hạn.
Tuy nhiên, ông Chung cho rằng cơ hội đầu tư chỉ dựa vào thông tin quy hoạch sẽ không còn dễ dàng như trước. Khi Hà Nội đẩy mạnh tái thiết đô thị trên phạm vi rộng, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả dòng tiền, mặt bằng giá hiện tại và triển vọng phát triển thực tế của khu vực, thay vì chỉ kỳ vọng giá đất tăng theo thông tin dự án.
Với Vĩnh Hưng, tiềm năng không chỉ nằm ở việc cải tạo những khu dân cư cũ mà còn ở khả năng hình thành một không gian đô thị có hạ tầng, cảnh quan và tiện ích đồng bộ hơn. Đây là những yếu tố có thể cải thiện chất lượng sống, đồng thời mở rộng nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Theo định hướng quy hoạch, đường ngõ có thể được mở rộng tối thiểu 7m, các trục đường khác lên khoảng 21,5-25m, cùng hệ thống công viên, cây xanh và trường học. Quỹ đất thương mại trong dự án cũng góp phần tạo nguồn thu bù đắp chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và bảo đảm tính khả thi tài chính của dự án.
Phối cảnh dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng. Ảnh: SGR
Để hình dung mặt bằng giá trong tương lai, ông Chung cho rằng cần tham chiếu các khu đô thị lân cận đã phát triển như Times City, Gamuda và Vĩnh Hoàng. Những dự án này cho thấy sự khác biệt về mặt bằng giá giữa các khu vực có mức độ hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và chất lượng sản phẩm khác nhau.
Dữ liệu giá rao bán căn hộ trong tháng 10/2026 cho thấy, căn hộ Times City có mức giá phổ biến khoảng 90-110 triệu đồng/m2, trong khi Gamuda được chào bán trong khoảng 83 triệu đồng/m2. Tại Khu đô thị Vĩnh Hoàng, mức giá phổ biến được ghi nhận khoảng 50 triệu đồng/m2.
Theo ông Chung, tái thiết một khu dân cư hiện hữu thường đòi hỏi chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường, đầu tư hạ tầng và xây dựng lớn hơn so với phát triển trên những khu đất chưa có dân cư. Những khoản chi phí này, cùng yêu cầu về chất lượng công trình và tiện ích, sẽ tác động đến giá thành sản phẩm mới.
“Với những sản phẩm nằm trong khu vực nội đô, được đầu tư mới và có hệ thống hạ tầng tốt hơn, rất khó kỳ vọng mức giá sẽ thấp. Chi phí đầu vào, từ giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất đến đầu tư xây dựng, đều là những yếu tố ảnh hưởng đến giá bán. Vì vậy, mặt bằng giá sản phẩm sau tái thiết có thể cao hơn hiện nay là điều có thể xảy ra”, ông Chung phân tích.