Theo bản tin mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc ban hành Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 100/2024/N-CP (Nghị định 100) là một bước quan trọng nhằm đảm bảo hệ thống pháp luật liên quan đến việc phát triển, quản lý nhà ở xã hội hoạt động hiệu quả, đồng thời là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý địa phương thực hiện, đưa các quy định vào thực tiễn.
Nghị định 100 quy định, đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:
Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận. Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định tại khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có Hợp đồng lao động, nếu là người độc thân thì thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng, nếu đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng.
Điều này có nghĩa, kể từ 1⁄8, điều kiện về thu nhập được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội chính thức được nới lỏng. Người lao động có thu nhập không quá 15 triệu đồng sẽ được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thay vì tối đa 11 triệu đồng như quy định trước đó. Với trường hợp đã kết hôn, điều kiện thuê, mua loại nhà này là vợ chồng có thu nhập tối đa 30 triệu đồng một tháng.
Ngoài ra, Nghị định mới bỏ điều kiện về hộ gia đình phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội tại các địa phương.
Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người (tăng 5 m2 sàn/người so với quy định trước đó) thì người dân vẫn được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.
Theo đó, VARS cho rằng, các quy định mới này là “thấu tình đạt lý” phù hợp với kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân, nhất là người dân có thu nhập trung bình, nộp thuế cho Nhà nước.
Bởi như VARS đã thông tin trước đó, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng không nên quy định chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại mà còn cần hướng đến cả những đối tượng có mức thu nhập trung bình nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại – đang có giá bán ngày càng cao. Bởi về bản chất, để mua nhà ở xã hội, người dân cũng cần có tích lũy nhất định. Nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa, những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không tích lũy đủ tiền để mua nhà ở xã hội.
VARS cho rằng, các quy định mới này sẽ khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, phần nào giải quyết thực trạng “vừa thiếu vừa ế” của phân khúc nhà ở xã hội như thời gian vừa qua, nhất là tại các tỉnh, thành phát triển gắn liền với khu công nghiệp, có lượng lao động nhập cư lớn. Đảm bảo an sinh, xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội toàn diện của đất nước.
Những chuyển biến tích cực này là nhờ sự nỗ lực quyết tâm cao của Chính phủ, các cơ quan Bộ, ban, ngành vẫn đang nỗ lực quyết tâm thúc đẩy triển khai thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho ối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai oạn 2021 -2023”.
Cùng với sự chủ động phối hợp của chính quyền địa phương, các doanh nghiệp. Có thể nói, chưa bao giờ phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi, hỗ trợ như hiện nay.
Tuy nhiên, VARS cho rằng, tại 2 đô thị đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn khó. Theo đó, số lượng nhà ở xã hội đăng ký mục tiêu phát triển nhà ở năm 2024 tại 2 thành phố này rất nhỏ.
Cụ thể, vào hồi giữa quý 1 năm 2024, tại Hội nghị triển khai đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, Bộ trưởng Xây dựng chỉ ra rằng năm 2024, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, TP.HCM hơn 3.700. Trong khi, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trung bình mỗi năm, Hà Nội và TP.HCM thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở. Như vậy, dù ngay cả khi kế hoạch phát triển của 2 thành phố này được thực thi tối đa, thì nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể đáp ứng ược nhu cầu cấp thiết về nhà ở của 2 thành phố này.
Do đó, VARS cho rằng, để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhất là tại 2 đô thị đặc biệt, ngoài việc sớm thông qua Gói tín dụng 140.000 đồng (có thêm 4 ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân khác cũng đăng ký tham gia với 5.000 tỷ đồng/ngân hàng) đã điều chỉnh theo hướng thực sự ưu đãi hơn. Cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát chặt chẽ, đảm bảo chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành các quy định mới. Tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội đã khởi công tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP.HCM.
Đồng thời, để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu chính sách, tránh lợi dụng chính sách, tiêu cực, cần công khai, minh bạch việc mua, bán nhà ở xã hội, giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Tại 2 đô thị đặc biệt, để có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, cần có thêm sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước. Quy hoạch bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội phải đảm bảo đáp ứng được nhu cầu rất lớn của thành phố.
Ngoài ra, để thúc đẩy tăng trưởng, đảm bảo an sinh xã hội, cần phải có thêm chính sách theo hướng ưu đãi cho các nhà đầu tư phát triển loại hình nhà ở thương mại giá bình dân.