(KTVN) – KTS Mochizuki Shinichi đến từ Nhật Bản đã chia sẻ cho chúng tôi những kinh nghiệm tái thiết đô thị Nhật Bản. Cùng với đó, GS.TS Luật Hành chính và Luật Quy hoạch và Phát triển Đô thị ((Hàn Quốc) Choi Jong-Kwon gửi chúng tôi những bài học cải tạo chung cư tại Seoul – Từ những tư liệu ấy cho thấy Hà Nội có thể tăng tốc gấp 10 lần nếu tích hợp đa mục tiêu trong Quy hoạch Thủ Đô.
Cải tạo chung cư cũ vẫn dạm chân tại chỗ nếu chỉ nâng tầng cao cho các khu chung cư
Hiện Hà Nội có khoảng 250.000 người dân đang sống trong 1.570 nhà chung cư xuống cấp. Riêng trong các quận nội đô có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư, 209 chung cư cũ riêng lẻ cần xây dựng lại.
Theo Sở Xây dựng, ngoài nhà C8 Giảng Võ, còn 5 chung cư cấp độ D nguy cơ sụp đổ vẫn còn người dân sinh sống: Nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng còn 4 hộ, tập thể Bộ Tư pháp còn 2 hộ, Nhà A Ngọc Khánh còn 20 hộ, Nhà G6 phường Thành Công còn 28 hộ, Nhà 148-150 Sơn Tây còn 3 hộ. Kế hoạch của Thành phố là lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 9 khu chung cư cũ, 7 nhóm chung cư cũ và 2 nhà chung cư cũ đơn lẻ… nhưng vẫn chưa hoàn thành bởi nhiều lý do(1).
Phương án cải tạo chung cư cũ khu Trung Tự đã đề xuất xây khối nhà cao 48 tầng, khu Thành Công đề xuất cao trên 30 tầng (theo bản vẽ phối cảnh) và có thể cao hơn… thay cho các dãy nhà chung cư cũ cao 4-6 tầng… Những chung cư còn lại cũng chắc sẽ nhận được sự ưu ái chính sách tương tự. Thành phố đã “tháo gỡ” hết cỡ các khó khăn (hệ số K đền bù nhà và chỉ tiêu mật độ, tầng cao, hệ số xây dựng), liệu tiến độ cải tạo chung cư cũ có được cải thiện? Mặc dù có nhiều chính sách mới, nhưng mô hình vẫn cũ như cách đây hơn 20 năm: phá nhà cũ thấp tầng, xây nhà mới cao tầng; sau khi đền bù di dân tại chỗ, sàn nhà xây mới bán giá cao thu hồi vốn đầu tư. Những khó khăn y như cũ: dân tầng 2 trở lên nhất trí cao, dân tầng 1 chưa bằng lòng… thêm vào đó là mối lo dự án kéo dài, niềm tin của dân và chủ đầu tư suy giảm (chất lượng nhà đền bù kém, thất hứa trong việc giao dịch đền bù, vị trí nhà mới khác nhà cũ…). Chung lại là các dự án cải tạo chung cư cũ vẫn là ăn đong, làm đâu biết đó, lợi ích các bên trông hết vào một chỗ trong khi năng lực tài chính nhà đầu tư hạn chế, thủ tục kéo dài, vật giá leo thang, thị trường bất ổn… Nguy cơ các dự án cải tạo chung cư cũ dậm chân tại chỗ vẫn rất tiềm tàng.
Quy hoạch tổng thể Seoul 2040 (Hàn Quốc) đặt ra mục tiêu cải tạo chung cư cũ trong chiến lược tái thiết – nâng cấp đô thị: tái cấu trúc mô hình định cư và hiện đại hóa hệ thống giao thông đô thị. Trong khi Hà Nội vẫn dùng cách cũ để cải tạo chung cư cũ: chia vụn các khu vực dự án, theo đuổi lợi ích đơn lẻ – ngắn hạn.
Thủ đô Seoul (Hàn Quốc) có tới 80% cư dân ở trong các chung cư. Cho đến năm 2023, 70% chung cư xây dựng hơn 30 tuổi đã được cải tạo. Quy hoạch tổng thể Seoul 2040 đã lập trình cải tạo Chung cư cũ trong chiến lược tái thiết đô thị, tích hợp đa lợi ích để thu hút đa nguồn vốn tham gia: cải tạo chung cư cũ kết hợp tái tổ chức không gian định cư; nơi ở mới liền với việc làm mới với chất lượng hạ tầng kỹ thuật và xã hội nâng cao. Cải tạo chung cư theo chiều rộng và chiều sâu, hiện đại hóa mạng lưới giao thông kết nối với 4 tầng không gian: tầng cao chuẩn bị cho không gian di chuyển bằng thiết bị bay; mặt đất ưu tiên giao tiếp, đi bộ và giao thông thân thiện; tầng nông cho thiết bị di chuyển không người lái, tầng sâu cho di chuyển tốc độ cao.
Tại Nhật Bản đã áp dụng nhiều phương thức trao đổi để các bên có lợi ích liên quan có nhiều lựa chọn, mô hình chuyển đổi đất, nhượng quyền phát triển được áp dụng rộng rãi và tiến hóa không ngừng. Các giao dịch vô cùng năng động nhưng được quy định trong Luật Tái thiết đô thị, sử dụng đất, đầu tư để đảm bảo sự tin cậy, nhất quán trong mục tiêu hành động.
Để tạo ra nguồn lực mới cho phát triển đô thị toàn diện, Nhật Bản và các quốc gia phát triển đã hoàn thiện hệ thống luật pháp, công cụ thực hiện Tái thiết đô thị theo mô hình TOD, Luật Đất đai và đầu tư có nội dung “Chuyển đổi đất” (LR : Land Readjustment) và “Nhượng quyền phát triển” (TDR: Transferable Development Rights)… trong khi Việt Nam chưa có.
Cải tạo chung cư cũ trong nội dung Quy hoạch Thủ đô
Tại Hà Nội, các dự án trưng bày bản vẽ phương án để UBND các quận bàn bạc với cư dân và được hầu hết bà con ở từ tầng 2 tán thành, nhưng chưa thấy bà con tầng 1 thể hiện đồng thuận với các sáng kiến này, chưa nhận đươc mặt bằng đất tầng 1 thì dự án còn dừng lại. Như vậy, quyết định thành bại các dự án cải tạo chung cư cũ do cư dân tầng 1 quyết định (con số này tương ứng với 50.000 người dân sống trong 10.000 căn hộ tầng 1 ở 1.570 chung cư cũ). Với các hộ dân này, cần đối thoại trực tiếp với họ để tạo sự đồng thuận, đây là con đường ngắn nhất để đẩy nhanh việc cải tạo chung cư cũ. Cuộc đối thoại này không vượt ra khỏi ranh giới của các khu chung cư cũ, trong khi tất cả những thay đổi của chung cư cũ không tách rời tương lai của toàn bộ khu trung tâm cũ Hà Nội: mật độ tăng cao, thu hút dân từ nơi khác đến; gia tăng áp lực về giao thông, cấp thoát nước, năng lượng, môi trường, hạ tầng xã hội, không gian công cộng… Tất cả các biến số này không có trong nội dung tính toán của Quy hoạch Thủ Đô.
Quy hoạch Thủ đô cho thấy trong 20 năm (2002-2022), dân số đô thị tăng gấp đôi (từ 2,2 triệu lên 4,4 triệu), trong khi dự báo trong 5 năm (2025-2030) dân số đô thị lại tăng gấp đôi (4,5 triệu lên 9 triệu)? Từ đó nhu cầu phải xây thêm hàng trăm triệu m2 sàn nhà mới tại Xuân Mai, Hòa Lạc, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn… cách trung tâm Hà Nội 20-30km. Tuy nhiên, tại các tỉnh lân cận Thủ đô, đã có hàng chục triệu m2 sàn mới xây dựng, di chuyển tới trung tâm Hà Nội thuận tiện hơn; giá nhà và chi phí sinh hoạt thấp hơn 50%. Trong khi tài nguyên đất, nước, thảm thực vật của Hà Nội là hữu hạn! Chung cư cũ là việc làm cấp bách cũng như lâu dài trong tiến trình phát triển Hà Nội, vậy mà chỉ có một ô trong danh mục đầu tư trong 1.200 trang Báo cáo Quy hoạch Thủ đô.
Hà Nội lập Quy hoạch Thủ đô nhưng thiếu cơ sở dữ liệu quản lý tài nguyên đất tin cậy, chính xác, lại thiếu công cụ tổng hợp phân tích so sánh, không phát hiện ra thách thức hiện trạng và tương lai nên đề xuất các phương án lãng phí tài nguyên đất/nước, không hấp dẫn để huy động các nguồn lực mới mà còn tạo ra những khó khăn mới trong tiến trình phát triển
Hà Nội có thể khắc phục thực trạng thiếu vốn, hệ thống thông tin quản lý đất đai, công trình, hệ thống pháp lý… để tiến hành thực nghiệm những dự án cải tạo chung cư cũ bằng cách tiếp cận đa ngành, đa mục tiêu, đa lợi ích với sự hỗ trợ của các công cụ quản trị dự án đổi mới, ứng dụng công nghệ số
Quy hoạch Thủ đô cần thể hiện nội dung tích hợp đa ngành để tăng tốc cải tạo chung cư cũ Hà Nội
Hạ tầng đô thị Hà Nội hiện đang thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi tài nguyên đất, nước, thiên nhiên, tiền bạc còn hạn chế, thì việc tích hợp mục tiêu cải tạo chung cư cũ với hạ tầng giao thông công cộng, nâng cấp môi trường là rất cần thiết. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu sử dụng gia tăng đột biến khi các khu chung cư được thay thế bằng các tòa nhà khối tích lớn, đông người, nó còn chia sẻ gánh nặng cho khu vực.
Hà Nội có thể thực nghiệm dự án cải tạo chung cư cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, khu chung cư của Bộ Tư Pháp với việc tích hợp/lồng ghép với các dự án tăng cường giao thông công cộng và nâng cấp hạ tầng đô thị
Các tiện ích mới cũng cần đầu tư lớn, nhưng chính nó cũng tạo ra những nguồn thu mới và nếu hấp dẫn sẽ thu hút nhiều bên tham gia. Thay vì các chủ đầu tư đối thoại 2 chiều với vài trăm hộ dân trong dự án thì cuộc đối thoại quy mô xã hội có hàng triệu cuộc đối thoại đa chiều, với thông tin chính xác, nhanh chóng và tin cậy… do vậy không thể theo lối thủ công như trước mà phải ứng dụng công nghệ mới.
Với công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI), Internet vạn vật (IoT) thì việc này lại rất hứa hẹn. Thông tin đầu vào là Dự án tương lai dùng mô hình quản lý công trình (BIM – Buiding Information Management), sẽ cho ngay giá thành xây dựng, diện tích, chất lượng, thời gian giao nhà hay những tiện ích khác. Hệ thống thông tin địa lý (GIS – Geographic Information System) sẽ cung cấp thông tin lượng hóa giá trị tất cả các căn hộ tầng 1 của 1.570 chung cư cũ. Quản trị minh bạch, chính xác, hiệu quả nhờ hệ thống quản lý tài liệu xây dựng điện tử (EDMS – Electronic Document Management System).
Quy hoạch thủ đô là quy hoạch tích hợp đa ngành, nội dung của quy hoạch phải tích hợp nhiều mục tiêu trong chiến lược phát triển Thủ đô. Tầm nhìn xa nhưng tiên lượng phải chính xác, khách quan, khoa học. Đặt mục tiêu xây thành phố mới thì không quên tái thiết thành phố cũ. Vẽ ra viễn cảnh mới thì cũng cần làm rõ nguồn lực ở đâu để thực hiện. Muốn huy động nguồn lực mới thì phải triển khai bộ công cụ mới tương ứng… Hy vọng Quy hoạch Thủ đô đáp ứng được những đòi hỏi của người dân Thủ đô và cả nước.
Trần Huy Ánh – Ủy viên thường vụ Hội KTS Hà Nội, thành viên Hội đồng khoa học Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, Viện Kiến trúc Quốc gia (Bộ Xây Dựng)