Siết chặt phân lô bán nền từ 1/8, đất nền “đã hình thành” sẽ tăng giá, nhất là ở các đô thị phát triển

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã chính thức có hiệu lực từ 1/8. Giới chuyên gia đánh giá, 3 bộ luật quan trọng liên quan đến đất đai đồng loạt có hiệu lực sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của toàn thị trường bất động sản.

Trong đó, quy định về siết chặt phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường đất nền. Nhận định về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguồn cung phân khúc đất nền sắp tới sẽ giảm. Đất nền đã hình thành sẽ tăng giá, nhất là tại những đô thị phát triển.

“Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa thể biết chắc chắn về sự vận hành phân khúc đất nền tới đây sẽ diễn ra như thế nào?”, ông Võ đặt câu hỏi.

Bên cạnh đó, GS Võ đánh giá, phân lô bán nền là hình thức không tốt cho thị trường bất động sản, bởi làm chậm quá trình quy hoạch phát triển đô thị. Người có đất nền nhưng vẫn bỏ hoang, không xây nhà như vậy không đảm bảo được cảnh quan đô thị, lãng phí tài nguyên đất đai.

Còn về mặt kinh tế, phân lô bán nền tạo ra hàng hóa bất động sản để người dân tích trữ tài sản, nhưng lại mang tính chất để “đầu cơ” chứ không phải để sử dụng, có chăng thì có thêm một chút về cơ sở hạ tầng, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Rõ ràng, một trong những yếu tố tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản thời gian qua được cho là xuất phát từ việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ sớm có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch). Đáng chú ý, trong đó có quy định mới cấm thực hiện hoạt động chia lô, tách thửa đất mới tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Thị trường bất động sản nhờ đó cũng đang diễn biến sôi động hơn, dễ thấy thông qua các phiên đấu giá gần đây thu hút hàng nghìn người tham gia, nhất là vùng ven, lân cận Hà Nội, gần các trung tâm thành phố đang phát triển. Ngoài ra, với các dự án của chủ đầu tư có sản phẩm đất nền còn tồn đọng từ giai đoạn trước, cũng gần như được hưởng lợi trong giai đoạn hiện tại và theo đó, đất nền dự án đã hình thành cũng được săn đón nhiều hơn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, khi siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa có thể hạn chế tình trạng phân lô đất tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”. Theo đó, hoạt động mua bán đất nền thời gian tới sẽ chịu tác động nhất định và giai đoạn đầu thị trường có thể sẽ khó khăn.

“Khi quy định được thực thi, khả năng xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền rao bán đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Ngược lại, lô đất nền tách thửa có giấy chứng nhận ở địa phương bị cấm phân lô thì giá bị đẩy lên… Sự thay đổi này không chỉ tác động đến một nhóm người nhỏ, bởi tại đô thị loại 2 và 3, lượng nhà đầu tư tham gia đầu tư đất nền rất lớn do có tính thanh khoản tốt. Bởi vậy, trong thời điểm chuyển giao này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi bỏ vốn vào đất nền”, ông Tuấn nói.

Còn theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dự báo đến cuối năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ đồng đều hơn.

Về đất nền, phân khúc này sẽ thoát “đáy” và giảm giá, dần trở lại là kênh đầu tư “vua”. Tuy nhiên, VARS khuyến nghị nhà đầu tư chỉ “săn” đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.